簽訂質押合同要注意什么、房產抵押糾紛怎么處理

一、簽訂質押合同要注意什么

1、明確抵押合同是主合同(借款合同)的從合同，主合同無效時，抵押合同也無效。目前我國法律是禁止企業間進行借款的，而對個人之間借款沒有此規定，故在簽訂抵押合同時要特別注意主合同的有效性。

2、當事人應當以書面形式訂立抵押合同。

3、抵押合同中不能約定“在債務履行期屆滿，抵押權人沒有清償債務能力時，就將抵押物的所有權轉移給債權人所有”。此約定沒有法律效力。

4、用必須辦理抵押登記的財產比如房產、土地、汽車等作抵押物的，應向有關部門申請抵押登記，不辦理抵押登記手續的，抵押合同不生效;用其他財產作抵押物的，可以自愿向公證部門申請抵押登記，并且只有辦理了抵押物登記手續的，才有對抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。

二、房產抵押糾紛怎么處理

(一)房屋先出售后抵押，購房者與抵押權人利益沖突如何處理?在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設置了抵押權，購房購房者起訴請求取得房屋產權的，可分別以下情況處理：

1、如果商品房買賣合同未登記，經登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房購房者的權利，也就是房屋的抵押權要大于購房者的權利。但如果購房者有證據證明抵押權人明知該房屋已出售，而后為實現債權設定抵押權的，惡意損害第三人的行為不受法律保護。

2、如果商品房買賣合同已經登記后，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房者的請求權。

(二)房屋先設定抵押后又出售，購房者與抵押權人利益沖突如何處理?房屋設定抵押權并經登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房者權益沖突的有以下兩種情形：

1、如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據《擔保法》的規定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。

2、如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現其債權;如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，法律上也不保護這種情形。