短租房存在的法律風險

一、租賃期限約定過短

針對營業(yè)機構來講，審批一個醫(yī)療機構場所本身就是極困難的事情，要經(jīng)前置審批、裝修、消防改造、環(huán)評、驗收等多個環(huán)節(jié)，所以遷址一直都是醫(yī)療機構的大忌。所以，在簽訂房屋租賃合同時，切忌將租賃期限約定過短。若房主堅持簽一年到三年的租賃合同，那么無論這房子表面上看起來都有多么完美無缺，都要慎之又慎。否則，可能剛剛經(jīng)驗收合格，還沒開業(yè)，就要面臨遷址了!

二、房屋權利存在瑕疵

所謂的房屋權利存在瑕疵，其實存在很多種情形，在本小文中不可能一一列舉，所以只簡單介紹一下常見情形。

三、房屋性質存在嚴重瑕疵

該種情形是指，將本來的住宅性質改為辦公性質，或者房屋性質存在其他不利于開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的情況。這里又可能存在兩種可能，一種是政府在審批過程中自行將房屋性質更改;另一種是業(yè)主提供了虛假的房屋產(chǎn)權證。

針對前者，普通的當事人很難馬上察覺，在考查時可以著重注意：是否距離居民樓或小區(qū)很近?是否房屋規(guī)劃不合理?是否與小區(qū)局面共用垃圾處理系統(tǒng)、排水系統(tǒng)或出入口等，為了謹慎起見，若在簽訂協(xié)議前存疑的，建議尋找專業(yè)律師對其房屋性質、規(guī)劃用途和當時的規(guī)劃圖紙、建設圖紙進行調取，并佐以相關法律法規(guī)，以備待查。

針對后者，其實規(guī)避的方法很簡單，就是要求業(yè)主必須提供房屋產(chǎn)權證原件，重點核對房屋所有權人姓名、房屋所在地、房屋性質等信息，以防范風險。

四、房屋存在擔保情況

我國法律規(guī)定，房屋抵押在前、租賃在后的，租賃關系不能對抗債權人對抵押權的實現(xiàn)。也就是說，如果我們租了一個已經(jīng)被抵押的房子，一旦有一天業(yè)主不能償還債務，債權人有權拍賣該抵押房產(chǎn)進行優(yōu)先受償。而由于租賃在后，債權人有權要求承租方將房屋騰退或者提高房價。所以，租賃房屋時，必須要查看房屋所有權證原件。若存在抵押擔保情況，根據(jù)我國法律規(guī)定，必須在房產(chǎn)證中予以明示。若發(fā)現(xiàn)存在擔保情況且還未解除，那么在承租該房屋前，應對未來可能的風險進行綜合防控。

五、違約金比例過高

出租方為了避免承租方不能按時交納租金，往往會約定違約金條款。一般情況下，違約金數(shù)額都是按照承租方應交而未交的租金的一定比例作為計算標準。在這種情況下，需要注意，我國法律明確規(guī)定，違約金數(shù)額不得高于實際損失的百分之三十。也就是說，一旦出租方約定每逾期一日的，需繳納百分之多少作為違約金時就要格外注意，應進行綜合計算，確定是否約定過高。若過高的，雙方應通過協(xié)商方式調低比例。

六、優(yōu)先續(xù)租權約定不明

約定優(yōu)先續(xù)租權的好處在于，一旦租賃期限屆滿，在同等條件下，承租方有優(yōu)先續(xù)租權。但請注意，由于相關法律條文中并未對“優(yōu)先續(xù)租權”進行過闡述，故在簽訂類似優(yōu)先續(xù)租權條款時原則上以雙方當事人意思表示為主，所以是否“優(yōu)先”、是否“同等條件下”、是否有其他約定，都應以雙方實際談判結果為準。

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